Объем арендного жилья в стране на текущий момент эксперты оценивают в 260 млн кв. м. — это 7% всего жилищного фонда и большая часть рынка находится в теневом секторе. В развитых странах доля арендного жилья достигает 70−80%.
В то же время правила игры на рынке аренды очень непрозрачные и все стороны сильно рискуют: арендаторов нередко обманывают, а арендодатели боятся «физических убытков» — разбитой техники, испорченного имущества и необходимости делать серьезный ремонт после нерадивых жильцов.
5% от всего рынка аренды жилья занимают арендные дома — когда все квартиры в доме сдаются жильцам и не выставляются на продажу. Минстрой и экспертное сообщество прогнозируют, что к 2025 году долая таких домов вырастет до 50% от рынка.
Крупный федеральный застройщик постоянно следит за трендами и увидел, что рынок аренды будет расти. Руководство компании понимало — строительный бизнес надо как-то диверсифицировать и сделать продукты, которые способны в будущем приносить заметную прибыль.
В описании кейса — подробные сведения о рынке арендной недвижимости в России: цифры, проблемы арендаторов и арендодателей, сравнение с европейскими показателями. Представьте, что топ-менеджмент крупного застройщика поручил вам проработать план нового продукта в сфере аренды жилья, чтобы диверсифицировать основной бизнес и составить прогноз его развития на 2 года. Попробуйте ответить на следующие вопросы:
- Какой продукт вы можете предложить рынку?
- Какие внутренние факторы помогут или помешают вашему продукту?
- Как вы отстроетесь от конкурентов?
- Какие компонетны и функции должны быть в продукте на старте, а какие можно добавить позже — на горизонте в 2 года?
Описание рынка
Крупный застройщик хочет диверсифицировать свои инвестиции — причем выйти планирует на рынок аренды квартир. Сейчас компания возглавляет рейтинг самых надежных российских застройщиков жилья и лидирует по объемам строительства жилья в России. Девелопер возводит 7,4 млн кв. м. недвижимости в девяти регионах (51 жилой комплекс, или 322 корпуса).
Итак, на дворе 2018 год. Посмотрим, что происходит на рынке недвижимости Москвы и какие проблемы связаны с арендой квартир.
Рынок недвижимости в стране в 2018 году: общий обзор
- Объем арендного жилья в стране на текущий момент эксперты оценивают в 260 млн кв. м. (7% всего жилищного фонда), причем большая часть находится в теневом секторе российской экономики.
- Доля арендных домов (когда сдается не отдельная квартира, а целый дом) через восемь лет достигнет 50% от всего рынка аренды жилья в России — согласно стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации до 2025 года, которую разработал инстрой совместно с АИЖК и экспертным сообществом. Сегодня доля арендных домов в стране не превышает 5% от рынка аренды жилья.
- Арендные ставки заметно снизились, поэтому многим россиянам проще снимать, а не покупать жилье. Например, сейчас жилье арендует около 5,7 млн семей (10% от общего количества). Еще 6,9 млн семей готовы рассмотреть такой вариант, из них 4,7 млн — на долгосрочную перспективу, а не временно.
- В развитых странах доля арендного жилья достигает 70−80% от всего рынка недвижимости, в Москве — около 10%.
- По оценкам экспертов вашей компании, в Москве и ближайшем Подмосковье есть порядка 700 000 квартир, собственники которых или сдают или готовы сдавать жилье.
- В марте 2018 года 28% арендованных квартир в городе сдается москвичами, которые временно или навсегда уехали из столицы. 65% из этих квартир относится к низшему ценовому сегменту, 26% — к бизнес-классу, а 9% приходится на элитное жилье.
Проблемы арендодателей
По данным экспертов, большая часть рынка арендного жилья находится в теневом секторе: квартиры сдают неофициально, чтобы избежать уплаты налогов. А еще владельцы пытаются снизить бумажные проволочки и сэкономить время (ведь для официальной аренды квартиры нужно присутствие минимум трех людей — владельца, агента и квартиросъемщика). Возрастают и риски — арендатор может испортить или украсть имущество, а риэлтор — накинуть лишние проценты на стоимость аренды. Рассмотрим все проблемы подробнее.
1. Уплата налогов
Рынок аренды жилья — один из самых нерегулируемых секторов экономики: многие собственники не регистрируют договоры аренды в Росреестре и не платят налоги. В итоге большая часть этого сегмента находится в тени.
По данным аналитического центра НАФИ, 41% россиян не считают неофициальную сдачу жилья в аренду серьезным нарушением закона, а 51% не стали бы платить такой налог, если бы сдавали жилье. А если бы государство решило серьезно котроливать эту сферу, большинство (66%) не поддержало бы такую инициативу.
2. Сохранность жилья
С какими видами ущерба сталкивались собственники:
- Затопление соседями или из-за прорыва труб — более 50%.
- Перепады напряжения — 21%.
- Кражи — 8%.
- Пожары — 6%
- Стихийные бедствия — 3%.
- Повреждение жилья упавшими деревьями, льдом, сильным ветром, ударом молнии и т.п. — 3%.
- А еще 8% собственников приходилось оплачивать ущерб своим соседям.
По оценкам экспертов, уровень страхования жилья в России очень низкий — средние показатели не превышают 7%, при этом большая часть полисов приходится на ипотеку. Добровольно страхуют квартиры только 3% россиян. Но в Москве показатель гораздо выше — около 50%.
Также в Москве действует программа добровольного страхования жилья от ЧС — такой пункт есть в платежках за коммунальные услуги.
По исследованию ЦИАН, 54% арендаторов не заботятся об имуществе квартиры. А в каждом пятом случае арендаторы наносят квартире урон — причем такой, что депозит его не покрывает.
Проблемы и риски арендаторов
В 90% случаев на сайтах аренды жилья люди сталкиваются с агентствами. Агенты чаще всего гарантируют только поиск квартиры и заключение типового договора найма — за все остальное они не отвечают.
В итоге большинство арендаторов сталкиваются с проблемами: тратят время на просмотр, получают неполную информацию о квартирах, а во время подписания договора вдруг узнают о каких-то дополнительных условиях, которые арендодатель не озвучивал заранее.
Время просмотра квартиры приходится согласовывать с агентом — это далеко не всегда удобно. Планы владельцев очень резко меняются: сегодня сдам, завтра не сдам, сегодя такие требования, завтра другие.
В 2018 году уже есть онлайн-сервисы для аренды жилья — «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и ЦИАН. Но все они не меняют правила игры и не устраняют проблемы — просто предоставляют онлайн-сервис для той же самой цепочки действий.
Управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин говорит, что запрос на прозрачные правила игры при аренде жилья есть и у собственников, и у арендаторов. Поэтому логично, что под такой запрос будут появляться отдельные продукты. Например, в июне 2018 года «Авито» запустили сервис онлайн-бронирования квартир с функцией «Безопасная сделка» — деньги платятся не напрямую, а через «Авито». так и арендатор, и арендодатель могут не бояться обмана.
Еще один риск арендаторов — страховой залог за последний месяц проживания. Во-первых, это дорого и поэтому мешает многим людям снимать жилье — оно просто оказывается не по карману. Во-вторых, почти 25% залогов не возвращаются арендаторам — причем часто без объективной причины.
Вопрос
Представьте план нового продукта в сфере аренды жилья и прогноз его развития на 2 года.
- Какой продукт вы можете предложить рынку?
- Какие внутренние факторы помогут или помешают вашему продукту?
- Как вы отстроетесь от конкурентов?
- Какие компонетны и функции должны быть в продукте на старте, а какие можно добавить позже — на горизонте в 2 года?
Дисклеймер
Кейс — описание истории реальной компании и ситуации выбора, с которой она столкнулась. Обсуждение кейсов расширяет ваш кругозор и мышление, а обмен мнениями с группой поможет взглянуть на проблему с разных сторон.
Для кейсов мы берем российские компании, работающие на российском рынке — чтобы быть ближе к реалиям большинства участников. Вся информация из кейсов общедоступна или сотрудники компаний разрешили ее публиковать.
Скорее всего, ответы на вопросы из кейсов можно легко нагуглить. Мы предлагаем не делать этого, а обсудить проблему вместе с группой или подумать над кейсом самостоятельно и принять решение на основе описания.